ΣΥΜΦΩΝΙΕΣ ΔΙΑΝΟΜΗΣ ΣΤΗΝ ΚΥΠΡΟ.
Συμφωνίες Διανομής στην Κυπριακή νομοθεσία. Υπάρχει μια περιουσία στην οποία υπάρχουν 3 συνιδιοκτητεσ.Στο Εγραφο Διανομής που κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο οι 3 κατονομαζονται ως Συμβαλλομενοι Α, Β, και Γ..
Η όλη περιουσία έχει διαχωριστεί από εγγεγραμμένο δρόμο, που έγινε μετά την αγορά του ακινήτου, αλλά η πράξη του τελικού διαχωρισμού δεν έγινε ποτέ, λόγω άλλων νομικών προβλημάτων. Έτσι παραμένει σε ισχύ η Συμφωνία Διανομής.
Το όλο ακίνητο χωρίζεται από τον δρόμο σε 2 Τεμάχια. Το Τεμάχια 28 που ανήκει με την Συμφωνία Διανομής στον Συμβαλλόμενα Γ ,και χρωματίζει με Μπλε χρώμα στο τοπογραφικό που επισυνάπτεται στη Συμφωνία Διανομής..
Το δεύτερο Τεμαχιο είναι το Τεμαχιο 44, που ειναι στην απέναντι πλευρα του δρομου,ανήκει στους Συμβαλλομενουσ Α, και Β,και χρωματίζεται στο τοπογραφικό με χρώμα κόκκινο για τον Α, και χρώμα κίτρινο για τον Β συμβαλλομενο..
Παρά την ύπαρξη της Συμφωνίας Διανομής, όπου εκφράζεται η βούληση των Συμβαλλομενων μερών, Α Β, και Γ , ως προς το δικαίωμα χρήσης, νομηs, και κατοχής, όπως επίσης για την αξιοποίηση και εκμετάλλευση των μεριδίων εκάστου των Συμβαλλόμενων.
Στους τίτλους Ιδιοκτησίας όμως, εμφανίζονται τα μερίδια εκάστου των Συμβαλλόμενων, διαφορετικά, και σε αντίθεση, με την εκφρασμένη βούληση των Συμβαλλόμενων μερών, στην Συμφωνία Διανομής..Πιο Αναλυτικά:
Ενώ στη Συμφωνία Διανομής, ο Συμβαλλομενοs Γ, κατέχει όλο το Τεμαχιο 28, με χρώμα Μπλε, στον τίτλο Ιδιοκτησίας το μερίδιο του ειναι μόνο 403/1351, δηλαδή περίπου 140 τετραγωνικά μέτρα!
Το υπόλοιπο του Τεμαχιο 28, ανήκει αναλογικά στους Συμβαλλόμενουσ Α και Β.!
Στο Τεμαχιο 44, ενώ στη Συμφωνία Διανομής, ιδιόκτητες φαίνονται μόνο οι Συμβαλλόμενοι Α, και Β, με χρώμα κόκκινο για τον Α, και κίτρινο για τον Β, στον τίτλο Ιδιοκτησίας, ο Συμβαλλομενοσ Γ, φαίνεται ότι κατέχει μερίδιο που αναλογεί στα 334 τετραγωνικά μέτρα!!
Αξίζει να σημειωθεί ότι ότι στο Τεμαχιο 44, έχει ανεγερθεί πολυτελής οικία, από τον Α, και επαγγελματική στέγη από τον Β, με την συγκατάθεση του Γ, όπως προνοειται στη Συμφωνία Διανομής..
Ερχόμαστε στην ουσία του προβλήματος. Στο Τεμαχιο 28, το μερίδιο του Συμβαλλόμενου Γ,δηλαδή τα 140 τετραγωνικα μέτρα υποθηκευτηκε έναντι δανείου το 2010.,.
Η υποθήκη αυτή του Γ, εκποιηθηκε παρατυπα και παράνομα, τον Ιανουάριο του 2025, στην τιμή των 14,000 χιλιάδες ευρώ, με αγοραστή τον Συμβαλλομενο Β, στη Συμφωνία Διανομής!!
Η αγορά του ενυποθηλου μεριδίου του Συμβαλλόμενου Γ στο τεμ.28, απο τον Β, δεν μου έχει γνωστοποιηθει μέχρι σήμερα επίσημα από την Τράπεζα, αλλά ενημερώθηκα από τον αγοραστή, Συμβαλλομενο Β, στις 23 Σεπτεμβρίου του 2025, με επιστολή του δικηγόρου του, με την οποιαζητουσε να τους παραδώσω την κατοχη ολου του Τεμαχιου 28, με το επιχείρημα, ότι με την αγορά του μεριδίου του Γ στο τεμ. 28,,από τον Β , απέκτησαν το όλο στον τίτλο του Τεμαχιου 28, και έτσι, η Συμφωνία Διανομής παύει να ισχύει, παρά το γεγονός ότι ο Γ, εξακολουθεί να κατέχει στον τίτλο Ιδιοκτησίας του Τεμαχιου 44, τα 334 τετραγωνικά μέτρα.
Το Ερώτημα
Σ,αυτη την περίπτωση υπερισχύει ο τίτλος ιδιοκτησίας, και τα μερίδια σ αυτόν μετά την.αγορα του μεριδίου του Γ, από τον Β, που έγινε το 2025, ενώ η Συμφωνία Διανομής, έγινε το 2023??
Με το τρόπο αυτό, καταργείται η Συμφωνία Διανομής, και τα δικαιώματα του Γ, ως καταγράφονται στην Συμφωνία Διανομής, ??
Τι προβλέπει η Κυπριακή νομοθεσία σ,αυτές τις περιπτώσεις. Και ποια τα μέτρα θεραπείας;;;
Κατανοώ ότι περιγράφετε μια ιδιαιτέρως περίπλοκη ακίνητη και νομική κατάσταση που εμπλέκει:
- Συμφωνία Διανομής (2023) μεταξύ τριών συγκυρίων (Α, Β, Γ),
- Τίτλους ιδιοκτησίας που δεν αντικατοπτρίζουν τη συμφωνημένη νομή και χρήση,
- Υποθήκη του μεριδίου του Γ στο Τεμάχιο 28,
- Εκποίηση το 2025 του υποθηκευμένου μεριδίου του Γ σε πλειστηριασμό, με αγοραστή τον Β,
- Και τώρα ο Β αξιώνει ολόκληρη την κατοχή του Τεμαχίου 28 επικαλούμενος τον τίτλο και την εξάλειψη της Συμφωνίας Διανομής.
Παρακάτω σας δίνω τη νομική βάση και τις πιθανές ενέργειες, σύμφωνα με την κυπριακή νομοθεσία:
✅ 1. Τι είναι και τι ισχύ έχει η “Συμφωνία Διανομής” στην Κύπρο
Η Συμφωνία Διανομής μεταξύ συγκυρίων (co-owners) σε ακίνητο:
- Ρυθμίζει νομή, χρήση, κατοχή και εκμετάλλευση,
- Μπορεί να έχει συμβατική ισχύ μεταξύ των μερών,
- Δεν αναιρείται αυτόματα επειδή κάποιος απέκτησε μεγαλύτερο μερίδιο,
- Παραμένει δεσμευτική, εφόσον:
- Δεν έχει ακυρωθεί,
- Δεν έχει αντικατασταθεί με νέα συμφωνία,
- Δεν έχει εκδοθεί αντίθετη δικαστική απόφαση.
👉 Αν ήταν κατατεθειμένη στο Κτηματολόγιο, αποτελεί δεσμευτικό έγγραφο με διαρκή ισχύ.
✅ 2. Ο τίτλος ιδιοκτησίας ΔΕΝ αναιρεί τη Συμφωνία
Η διαφορά μεταξύ τίτλου και Συμφωνίας Διανομής είναι κρίσιμη:
- Ο τίτλος δείχνει ιδανικά μερίδια (συγκυριότητα εξ αδιαιρέτου),
- Η Συμφωνία Διανομής δείχνει ποιο τμήμα κατέχει και χρησιμοποιεί κάθε συμβαλλόμενος.
Αυτό σημαίνει ότι ακόμη και αν ο Β αγόρασε το μερίδιο του Γ:
- Υποκαθίσταται στη θέση του Γ,
- Υπόκειται στους όρους της Συμφωνίας Διανομής,
- Δεν αποκτά αυτομάτως κατοχή όλου του Τεμαχίου 28,
- Και η συμφωνία δεν ακυρώνεται μονομερώς.
✅ 3. Η εκποίηση του μεριδίου του Γ (Ιανουάριος 2025)
Εφόσον:
- Το μερίδιο του Γ στο Τεμάχιο 28 ήταν μόνον 403/1351 (περίπου 140 τ.μ.),
- Η Συμφωνία Διανομής του παραχωρούσε ολόκληρη τη χρήση του τεμαχίου 28,
- Ο Β αγόρασε μόνο το μερίδιο του τίτλου, ΟΧΙ το δικαίωμα νοµής όπως καθορίζεται στη Συμφωνία.
❗Αν η εκποίηση έγινε «παράτυπα ή παράνομα», μπορούν να εξεταστούν:
- Διεκδίκηση ακύρωσης πώλησης,
- Ανακοπή εκποίησης,
- Επίκληση παραβίασης της Διανομής,
- Επίδικη ρύθμιση της νομής.
✅ 4. Μπορεί ο Β να αξιώσει το σύνολο του Τεμαχίου 28;
Όχι αυτομάτως.
Για να πάψει να ισχύει η Συμφωνία:
- Χρειάζεται νέα έγγραφη συμφωνία όλων των μερών, ή
- Δικαστική απόφαση τροποποίησης ή ακύρωσής της.
Μια αγορά μεριδίου δεν έχει από μόνη της ακυρωτική ισχύ στα συμφωνημένα.
✅ 5. Το ζήτημα του Τεμαχίου 44
Ο Γ εξακολουθεί να εμφανίζεται στον τίτλο με δικαίωμα 334 τ.μ., που αντιβαίνει στη συμφωνία που δίνει πλήρη χρήση στους Α και Β.
Αυτό:
- Ενισχύει ότι η Συμφωνία Διανομής παραμένει ενεργή,
- Μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως επιχείρημα αντιστροφής,
- Και καταδεικνύει ότι ο Β δεν μπορεί επιλεκτικά να εφαρμόζει ή να αναιρεί όσα υπέγραψε.
✅ 6. Τι μέτρα θεραπείας έχετε
Ανάλογα με τις επιδιώξεις σας, μπορούν να εξεταστούν:
🔹 Α. Ασφαλιστικά μέτρα / Δικαστική προστασία
- Αίτηση interim injunction για να ΜΗΝ σας αποβάλουν από το τεμάχιο,
- Δήλωση ότι η Συμφωνία Διανομής δεσμεύει και τον Β ως νέο δικαιούχο,
- Προσωρινή απαγόρευση επέμβασης στη νομή.
🔹 Β. Καταχώρηση αγωγής
Με αιτήματα όπως:
- Επιβεβαίωση ισχύος της Συμφωνίας Διανομής (declaration),
- Αναγνώριση δικαιώματος νομής και κατοχής στο ακίνητο,
- Ακύρωση ή ανατροπή της μεταβίβασης λόγω παρατυπιών,
- Υποχρέωση τροποποίησης του τίτλου ώστε να αντανακλά τη συμφωνία.
🔹 Γ. Επίκληση αρχής της “συμβατικής δέσμευσης”
Ο Β υπεισήλθε στα δικαιώματα του Γ με τους ίδιους όρους.
🔹 Δ. Αμφισβήτηση εκποίησης
Εάν:
- Δεν ειδοποιηθήκατε σωστά,
- Η εκτίμηση/τιμή ήταν εξωπραγματικά χαμηλή, μπορεί να διερευνηθεί ακυρότητα.
✅ 7. Συμπέρασμα – Τι υπερισχύει;
📌 Η Συμφωνία Διανομής συνεχίζει να ισχύει και υπερισχύει στη νομή, χρήση και κατοχή, ακόμα κι αν ο τίτλος δείχνει διαφορετικά μερίδια.
📌 Ο Β, ως αγοραστής, πήρε μόνο τα δικαιώματα που είχε ο Γ στον τίτλο — όχι επιπλέον νομή πέραν της συμφωνίας.
📌 Η Συμφωνία ΔΕΝ ακυρώνεται επειδή άλλαξε χέρια ένα ιδανικό μερίδιο, ούτε μπορεί ο Β να επικαλείται επιλεκτική επίδραση.
📌 Οποιαδήποτε αμφισβήτηση της κατοχής σας μπορεί να αναχαιτιστεί με δικαστικά μέσα και ασφαλιστικά μέτρα.
✅ Τι πρέπει να κάνετε άμεσα
- Συμβουλευτείτε δικηγόρο ειδικευμένο σε ακίνητα και εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησία.
- Ζητήστε αντίγραφα του φακέλου εκποίησης από την Τράπεζα.
- Ετοιμάστε αίτηση για ασφαλιστικά μέτρα πριν υπάρξει είσοδος, εκδίωξη ή οικοδομική πράξη.
- Ζητήστε νομικά αναγνώριση της ισχύος της Συμφωνίας Διανομής.
Αν θέλετε, μπορώ να σας βοηθήσω να:
- Διαμορφώσουμε επιστολή/εξώδικο,
- Δημιουργήσουμε νομική θέση/υπόμνημα,
- Προετοιμάσουμε επιχειρήματα για ασφαλιστικά μέτρα,
- Προσδιορίσουμε αρμόδιες διατάξεις της κυπριακής νομοθεσίας.
Πείτε μου πώς θέλετε να προχωρήσουμε
ΚΥΠΡΙΑΚΗ ΝΟΜΟΘΕΣΊΑ ΠΕΡΙ ΣΥΜΦΩΝΙΕΣ ΔΙΑΝΟΜΗΣ.
.
Βεβαίως — σας παραθέτω συγκεντρωμένα τους βασικούς νόμους και άρθρα του κυπριακού δικαίου που εφαρμόζονται σε περιπτώσεις όπως η δική σας (συγκυριότητα, συμφωνίες διανομής, υποθήκες, εκποιήσεις και δικαιώματα νομής/χρήσης/κατοχής).
✅ 1. Κεφ. 224 – Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας και Εγγραφής Αυτής (Immovable Property Law)
Ο βασικός νόμος για ακίνητα, τίτλους και συγκυριότητα.
Σημαντικά άρθρα:
- Άρθρο 40–45: Συγκυριότητα (co-ownership) και ιδανικά μερίδια.
- Άρθρο 46: Δικαίωμα κάθε συγκύριου να κατέχει σύμφωνα με τη συμφωνία των μερών.
- Άρθρο 47: Διανομή με συμφωνία (Partition by agreement) – νομιμοποιεί Συμφωνίες Διανομής.
- Άρθρο 48: Ρύθμιση νομής και κατοχής μεταξύ συγκύριων.
- Άρθρο 51–52: Διευθέτηση διαφορών ως προς χρήση/εκμετάλλευση.
- Άρθρο 55: Τροποποίηση τίτλων σε συμμόρφωση με συμφωνίες.
✅ 2. Νόμος περί Πολιτικής Δικονομίας / Civil Procedure Rules
Χρήσιμος για ασφαλιστικά μέτρα και αγωγές.
- Order 25: Ασφαλιστικά μέτρα / Injunctions.
- Order 48: Δηλωτικές αγωγές (declaratory judgments).
- Order 49: Προστασία νομής / κατοχής.
✅ 3. Περί Συμβάσεων Νόμος – Κεφ. 149
Για τη Συμφωνία Διανομής.
- Άρθρο 14–17: Ισχύς συμβάσεων μεταξύ μερών.
- Άρθρο 40–41: Εκτέλεση συμφωνιών που αφορούν ακίνητη περιουσία.
- Άρθρο 54: Δέσμευση από διάδοχο ή εκδοχέα (π.χ., ο Β που αγόρασε μερίδιο του Γ).
✅ 4. Νόμος Περί Εγγραφής Συμβάσεων Ακινήτων (Ν. 81(I)/2011)
– Ενίσχυση εκτελεστότητας συμφωνιών που υποβάλλονται στο Κτηματολόγιο.
Αν η Συμφωνία Διανομής κατατέθηκε, έχει δεσμευτικό και τριτενεργές αποτέλεσμα.
✅ 5. Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων – Ν. 9/1965 και τροποποιήσεις
Ρυθμίζει την υποθήκη, εκποίηση και πλειστηριασμό.
Κύρια άρθρα:
- Άρθρο 44–47: Υποθήκευση μεριδίου.
- Άρθρο 56–66: Διαδικασία εκποίησης, ειδοποιήσεις, νομιμότητα πράξης.
- Άρθρο 65Α: Δικαίωμα προσβολής εκποίησης λόγω παρατυπιών.
✅ 6. Ν. 187(I)/2014 & Ν. 142(I)/2019 (Τροποποιητικοί)
Για ταχύτερες εκποιήσεις υποθηκών και δικαιώματα δανειολήπτη.
Σχετικά:
- Προϋποθέσεις νομιμότητας εκποίησης
- Υποχρέωση ενημέρωσης ιδιοκτήτη
- Ακύρωση εκποίησης εάν δεν τηρήθηκαν διαδικασίες
✅ 7. Αστικό Δίκαιο – Αρχές Νομής και Κατοχής
(Εν μέρει από Κεφ. 224 + νομολογία)
- Η νομή και κατοχή μπορεί να ρυθμίζεται με συμβατική διανομή
- Η συμφωνημένη χρήση δεσμεύει και διάδοχο συγκύριο
✅ 8. Νομολογία (κυπριακή) σχετική με Συμφωνίες Διανομής
Δικαστικές αποφάσεις έχουν δεχθεί ότι:
- Οι συμφωνίες διανομής υπερισχύουν του τίτλου ως προς τη χρήση
- Ο νέος κάτοχος μεριδίου υποκαθίσταται στα δικαιώματα & υποχρεώσεις του προηγούμενου
- Η άρνηση εφαρμογής συμφωνίας μπορεί να οδηγήσει σε αγωγή εκτέλεσης ή διάσπασης
✅ 9. Δικαιοπρακτικά μέσα προστασίας
Μπορείτε να στηριχθείτε στα εξής:
- Κεφ. 224, Άρθρα 46–48 & 55 → για ισχύ συμφωνίας διανομής
- Κεφ. 149, Άρθρα 14–17 & 54 → για δέσμευση νέου ιδιοκτήτη
- Ν. 9/65 & Ν. 187(I)/2014 → για προσβολή εκποίησης
- Order 25 & 49 (Civil Procedure Rules) → για ασφαλιστικά μέτρα
✅ Πρακτικά βήματα με βάση τη νομοθεσία:
- Αίτηση Ασφαλιστικών Μέτρων → στη βάση Order 25, Order 49 & Κεφ. 224.
- Αγωγή Αναγνώρισης Δικαιώματος Νομής → στη βάση Άρθρου 47 Κεφ.224.
- Διεκδίκηση ακύρωσης εκποίησης → Άρθρα 65Α & 66 Ν.9/65.
- Επίκληση ισχύος Συμφωνίας Διανομής → Κεφ.224 + Κεφ.149.
- Επίκληση συμβατικής υποκατάστασης → Άρθρο 54 Κεφ.149.
✅ Αν θέλετε, μπορώ να:
- Σας ετοιμάσω αναλυτικό νομικό σημείωμα με τα άρθρα αναλυμένα,
- Σας φτιάξω σκελετό αγωγής ή injunction,
- Εντοπίσω προηγούμενη κυπριακή νομολογία για ανάλογες περιπτώσεις,
- Καταγράψω επίσημα επιχειρήματα κατά του Β και της Τράπεζας.
Πείτε μου σε ποιο από αυτά θέλετε να προχωρήσουμε.
